[한눈보는 책한권] 부동산투자 101가지 소개

윤재호 지음

 

 

 

---

1부 부동산 투자 아는 것이 힘이다

---

 

1장  부동산 투자의 지혜를 쌓자

1. 저금리 시대, 부동산 투자의 지혜

2. 고급 정보를 접할 기회를 자주 갖자

부동산 투자의 절차

1. 정보수집(신문,잡지,전문지를 통한 중개업자 추천이나 인터넷 매물확인)
2. 1차 현장조사(입지,시세파악, 투자성검토)
3. 전문가 분석(적정 매매 임대가, 수익 투자성분석, 권리 물건분석+매매사례비교)
4. 2차 현장답사(인근 탐문조사+개발 장래성 검토)
5. 종합검토(시세조사+유사매매사례, 세입자. 영업자 탐문)
6. 최종결정 (가격절충+전문가의 최종자문)​

3.초보자, 눈높이 낮추되 자신감 가져라

4. 실패한 재테크에서 한 수 배우자

내가 매입하는 부동산이 수익성인지 아니면 장기 투자용, 또는 실제이용 목적인지 명확한 투자 목표를 세운 뒤 투자해야 실패를 최대한 줄일 수 있다.

5. 매물 비교분석 안목을 키워라

6. 부동산 투자는 발품이 최고

7. 부동산 직거래는 안전이 제일

8. 돈이 몰리는 곳에 먹을 것이 많다

9. 틈새상품에 눈 돌려라

10. 부동산 정책, 투자에 활용하라

 

​

2장 믿을 만한 부동산 업자와 친분을 쌓자

​

11.믿을 만한 중개업자가 필요하다

12. 초보 투자자 컨설턴트의 조언 들어라

​13.동네 중개업소를 잘 사귀어라

14 특정 분야는 전문 중개업소를 이용해 거래하라

15. 부동산, 언제 사서 언제 팔아야 할까​

16. 싸게 사는 방법을 찾아라

저가 매입을 위해서는 급매물이나 법원 경매를 이용한 투자가 최선이 방법이다

17. 잘 파는 요령을 연구하라

18. 부가 가치 높이는 아이디어를 짜라

19. 저금리시대 내 집마련의 기회로

20. 은행돈 활용한 부동산투자

 

3장 부동산 투자는 '발품'이 최고

​

직접 현장에 나가 발품을 파는 수밖에 없다. 부지런히 부동산 거래현장을 다녀보면 시장을 보는 안목이 생김과 동시에 싸고 좋은 물건을 만날 기회가 많다

일단 투자정보를 얻었다면 무조건 현장중개업소부터 달려갈 일이다. 그다음에는 실전에 부딪쳐 좋은 부동산을 잡아야 한다. 좋은 부동산이란 값싸고 투자성이 있어야 하지만, 그보다 투자 위험성을 줄이는 일에 집중해야 한다. 투자의 위험성을 줄이는 일이 부동산 투자의 최우선적인 목표인셈이다. 여러 중개업소를 다니면서 그 매물에 대한 확인절차를 거쳐야 한다.

​

22. 매입 후 가치를 높여라

23. 매각 타이밍을 잘 잡아라

24. 시세보다 턱없이 싼 매물 조심하라

25. 주인이 자주 바뀐 부동산은 신중히

​

※ 계약서 작성요령 ※

계약서는 구체적이고 정확하게 작성해야 한다. 추후에 문제가 발생될 수 있는 애매한 용어는 가급적 피한다

'단서조항'이 필요할 경우 확실히 명기해야 한다. 예를 들어 , 정원수가 딸린 단독주택을 계약할 때 계약 전 정원수. 샹들리에 등 시설물에 대한 세세한 부분까지 포함 여부를 확인해 계약서에 분명히 기재하지 않을 경우 다툼의 소지가 많다. 단서 조항에는 특별한 양식이 없으므로 자신의 권리를 주장하고 싶은 내용을 서로 합의해 계약서에 기재하면 된다.

​

※ 계약체결 ※

계약하기 전에 부동산 소재지의 주소와 전 소유자의 이름을 확인한 다음 부동산 소재지 관할 등기소에서 등기부등본 (토지. 건물)

을 발급받아 현재 소유자가 진정한 주인인지 확인한다. 공동소유의 부동산이면 지분표시가 되어 있는데, 매매의 경우 지분 표시된 사람 모두와 직접 계약을 체결해야 한다

등기부 등본은 근저당, 가압류, 압류, 등 권리상의 여러 문제를 확인하는데 필요한 서류이므로 직접 확인하는 것이 좋다. 어려운 용어나 잘 모르는 내용이 있을 경우 법률전문가에게 문의해 확실히 확인해야 한다.

구청에서 토지대장. 건축물관리대장. 지적도. 토지이용계획확인원을 발급받아 전 소유주의 이름으로 등재됐는지 , 무허가 건물은 아닌지, 도시계획도로에 접해 나중에 부동산 일부에 길이 나는 것은 아닌지도 확인하는 것이 중요하다.

간혹 도심지 노후 주택의 경우 소방도로 편입예정인 경우가 있으므로 재차 확인해야 피해를 방지할 수 있다.

※ 계약 시 체크사항 ※

①진정한 소유주 여부 확인, 등기부등본 (등기소),

건축물대장 (구청)

② 본인인 경우 - 주민등록증 대조

③ 대리인인 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서

④ 미성년자인 경우 - 부모의 동의서 확인

⑤ 계약위반 시 조치사항

​

※ 계약서 작성 시 일반사항 ※

① 거래내용에 맞는 계약서를 3부 작성해 매도자, 매수자, 중개업자가 각각 1부씩 보관한다

② 3부의 거래계약서 접속 부분에는 각각 간인을 찍어 위, 변조가 불가능하도록 한다

③매매대금 산정 시 토지면적, 점유면적을 명확히 표시해둬야 한다

④매매금액의 표시는 아라비아(1,2,3) 숫자보다는 한자 또는 한글(일. 이. 삼) 등으로 적고 여백 없이 금(金) 자 옆에 바짝 붙여서 적는다

⑤ 아파트나 상가분양 계약서는 매도(분양) 자가 일방적으로 인쇄한 경우가 많은데, 애매한 용어나 불확실한 문구인 경우 시행사 대표에게 정확한 표현의 기재를 요구해야 한다.

⑥대금의 지급방법을 기재할 경우 장소, 지불일자. 금액을 명시해야 한다

⑦ 중요한 권리이전이나 권리. 의무가 따르는 계약서는 공증인사무소에서 공증 (공정증서)을 받는다. 강제집행 수락 조항을 넣을 경우 약속 불이행 시 강제집행을 할 수 있다.

⑧분양권 등 신규분양 물건을 살 때는 대출금 연체, 공사진척 상황도 점검하도록 한다.

​

※ 잔금 지급 시 확인사항 ※

①최종적인 권리관계 확인과 변동상황을 체크하기 위해서 각종 공부를 다시 발급받아 확인해야 한다

②담보가 있거나 대출금을 안고 부동산을 살 때 해당 금융기관으로부터 저당권의 범위와 잔고를 서면으로 확인하고 동시에 추가 대출 금지를 요청해 두어야 한다.

③해당 부동산에 부과된 제세공과금의 서류를 재차 확인하고 매도자의 연락처도 필히 알아둔다

④부동산 중개업소에서 발급하는'체크리스트'를 교부받고 법정 중개수수료를 지불한다.

​

26. 권리관계 잘 살펴 위험 줄여라

27. 저당권 설정 여부 파악한 뒤 확정일자 날인 마쳐야​

28. 공동투자땐 반드시 지분 공증

29. 불황기에는 부동산 맞교환 도사려

30. 도심 소형 부동산 불황 덜 탄다

 

​

---

2부 실속 있는 부동산 100% 활용법

---

4장  투자테크닉①...... 아파트

​

31. 역세권 아파트 불황에도 끄떡없다

32. 소형 아파트가 실속 있다.

34. 조건 좋은 미분양 아파트 노려라

35. 저평가. 알짜 분양권으로 시세차익 노려라

36. 테마 있는 아파트가 뜬다

37. 로열층이 가격 상승 여지 높다

39. 재개발 지분 투자, '내 집마련+재테크' 일석이조

40. 청약통장을 최대한 활용하라

 

​

5장 투자테크닉②........ 주택

41. 단독주택 활용해 임대업 노릴 만하다

42. 낡은 단독주택, 기능개선으로 수익창출​

43. 원룸으로 개조하면 시중금리 두 배 수익 거뜬 ​

44. 저평가된 다구구 주택, 용도 변경으로 재테크

45. 자투리땅을 활용해 아예 지어라​

46. 재건축 연립주택, 투자수익 짭짤하다.​

47. 빌라임대 노려보자

48. 다가구. 다세대 주택 틈새시장으로 돈 번다

49. 테마형 전원주택으로 수익 올리자

50. 농가매입으로 전원 꿈과 재테크 동시에

 

​

6장 투자테크닉 ③........ 상가

​

51. 상가 특성을 알아야 돈 번다

52. 상가 투자는 밀집 지역이 좋다

53. 가격 비싸도 영업환경을 따져라

54. 도심 쇼핑센터는 안정성, 수익성 이 높다

55. 복합상가 수익 짭짤

56. 전문. 테마상가, 신중히 투자해야 한다

57. 리노베이션 상가 눈여겨볼 만

58. 아케이드 상가는 단곡고객 확보가 쉽다

59. 도심 소형상가 임대사업 노려라

60. 입지 분석이 투자 성패를 좌우한다

---

**초보자들을 위한 상가 구입수칙 9가지

1. 직접 발로 뛰어다니며 모든 것을 눈으로 확인하고 해결하라.
2. 상가 구입 전에 자신에 대한 자기 진단을 정확히 하라
3. 도심지 유망 상권에다 과도한 투자를 하기보다는 부도심에서 수익 높은 물건을 찾아라
4. 규모가 큰 점포에의 과도한 투자를 경계하라.
5. 신문. 잡지, 방송 매체를 통한 광고 및 기사를 과신하지 말라
6. 다른 사람이 실패한 장소를 베제하라
7. 판단은 주위 사람들 얘기를 듣고 하되 최종 결정은 자신이하라
8. 일시적인 유행지역보다 발전 가능성이 있는 성장기 초기지역을 택하라
9. 업종선택, 적성, 적정한 투자자금, 입지선정 등 복합적인 요소를 고려하라

---

61. 상가주택, 잘 고르면 숨은진주

 

​

7장  투자테크닉④.... 토지

62. 땅에 돈 묻어두려면

63. 지역개발 정보를 눈여겨보라

64. 도시계획 변경지 눈여겨보라

65. 지방자치단체 토지계획안 잘 활용하라.

66. 자투리땅 잘 활용하면 알짜

67. 그린벨트 해제 지역 눈여겨볼 만

68. 재료 있는 금싸라기땅 노려라

69. 싸게 사는 농지도 재테크 알짜 상품

70. 전원형 민박집, 수익상품으로 유망

71. 가족묘지 등 임야에 관심을 기울여라

 

---

​3부 틈새 부동산 투자는 '황금알을 낳는 거위'

---

72. 재건축은 투자위험 높다

73. 리모델링으로 주택 가치를 높여라

74. 리노베이션으로 건물가치 높인다

75. 허름한 단독주택, 임대수익형으로 리노베이션 하라.

76. 미분양 층 사들여 리모델링, 임대수익 짭짤

77. 동호인주택 투자부담 적다

78. 외국인 상대 임대주택 금융수익 2배

79. 부동산 시장의 새로운 대상 상품 리츠

80. 리츠 투자의 장점은 소액투자

81. 리츠 투자 길라잡이

 

​

9장 유입. 경매 부동산에는 '진주' 많다

82. 경매 틈새시장 뜻밖의 진주

83. 경매 틈새종목 공략법